(一)投资策略

    我们认为，2011年房地产市场面临调控深化和银根紧缩两方面不利因素，出现系统性投资机会的可能性较小，维持“中性”评级。阶段性机会可从以下几个方面关注：

    1、一季度是传统的信贷投放旺季，明年一季度信贷环境和今年四季度相比可能会相对宽裕，如果届时房地产成交量能够实现环比增长，则一季度地产板块可能存在阶段性的投资机会，时间点出现在2、3月份的可能相对较大。风险主要在于宏观信贷环境是否出现明显收紧情况，比如再次加息等。

    2、如果房价出现明显下调，则房地产调控取得阶段性成果，调控预期减弱可能会带来阶段性机会。时间点可能出现在明年中期，6、7月份的可能性较大。

    3、信贷紧缩使CPI逐步回落，同时宏观经济增速下滑，通胀逐步转变为通缩，刺激内需逐步成为经济重点，对房地产市场需求尤其是首次置业需求的遏制可能会有所减轻。从历史经验看，CPI的回落至少需要一年时间，因此时间点出现在明年年底的可能性相对较大。

    (二)重点公司点评

    1、万科A(000002)

    2010年1-10月份，公司实现销售金额869.3亿元，同比增加65%。公司8至10月份销售金额已连续三个月突破百亿，并连创历史新高。从目前销售业绩看，公司2010年销售金额突破千亿是大概率事件，销售金额同比增长60%左右。公司在地产调控压力之下销售金额实现快速增长，是对公司发展战略、项目质量、品牌优势等方面的有力证明，巩固了行业领跑者地位。预计公司10年至12年每股收益分别为0.68元、0.8元和0.92元，动态PE分别为12.49倍、10.61倍和9.23倍，维持“推荐”评级。

    2、保利地产(600048)

    1-10月公司实现签约面积560.61万平方米，同比增长25.79%；实现签约金额503.20亿元，同比增长36.51%。8月份以来公司新推盘数量的增加促进销售业绩快速增长。8至10月份，公司单月销售金额同比分别增长99%、66%和46%，一举扭转5-7月份销售金额同比下滑态势。今年前三季度公司新开工面积649万平方米，竣工面积171万平方米，分别比去年同期增长67.01%和42.34%，新开工面积的大幅增长将使得2011年可售面积大幅提升。前三季度公司实现预收账款468亿元，业绩锁定性较强。预计公司10年至12年每股收益分别为1.27元、1.65元和1.98元，动态PE分别为9.91倍、7.63倍和6.35倍，维持“推荐”评级。

    3、滨江集团(002244)

    2010年前三季度公司实现预收账款126亿元，相当于公司09年营业收入(28.3亿元)的4.45倍，主要来源于公司新城时代广场、阳光海岸、金色蓝庭、万家星城以及千岛湖湖滨花园等项目预售，这些项目在未来2-3年将步入集中结算期，因此公司业绩增长具有极高的安全性。公司7、8月份新推项目的热销也再次证明了公司卓越的品牌实力，有助于公司经营实现良性循环。预计公司10年至12年每股收益分别为0.76元、1.14元和2.05元，动态PE分别为14.37倍、9.58倍和5.33倍，估值优势明显，维持“推荐”评级。