报载，广州市国土房管局的数据显示，5月份广州10区新建商品住宅网签面积71.14万平方米，同比增加39.1%，环比增加42.7%，创下去年1月调控以来单月成交最高纪录。

　　而且，成交量大涨，并不完全是“以价换量”的结果。5月网签均价13792元/平方米，只比4月微降0.2%。

　　若这算是“楼市回暖”，那么首要原因可能是公众对政策的预期发生了改变。在“稳增长”的背景下，一直处于严厉调控之下的房地产业，被越来越多的人认为可能出现“政策底”。

　　楼市回暖的第二个原因是刚性需求买家“抄底”行动升级。经历一年半的调控，广州房价被控制在相对合理的水平内。调控前的2010年，一手住宅均价为13076元/平方米，比2009年猛涨40%。而调控后的2011年，均价为13375元/平方米，仅增长2%。今年1-5月同比也只上涨2.7%。当前，广州平均房价与平均开发成本已比较接近。一些“刚需”买家在等待了一年多后终于入市。

　　楼市回暖的第三个原因，是楼市信心的恢复。进入5月份，发展商收窄了降价幅度，消费者也调低了楼价下降的预期。21个成交量较大的楼盘数据显示，均价基本不变的达15个，升幅超5%的有5个。

　　5月份成交大涨，说明广州“刚需”买家数量可观。但这只是此前压抑积累的购买力的一次反弹，现在就说“反转”为时过早。

　　目前广州楼市仍处于供大于求阶段。今年头5月一手住宅销售量仅为228万平方米，处于多年来的较低水平。而截至6月份，广州住宅库存量约为6万套，面积约750万平方米。楼市现在的主要矛盾，不是“价”，而是“量”。2009年广州一手住宅成交978万平方米，2010年为657万平方米，2011年为557万平方米，呈明显的“缩量市场”特征。如果合理的刚性需求和改善型需求继续被压制，未来楼市年成交量（住宅）500-600万平方米或将成为常态。

　　楼市成交量大涨，考验地方政府的管理智慧。房地产市场多年的经验表明，“量升价稳”永远是理想的目标。调控政策短期内绝不能放松，否则楼市随时会强劲反弹，形成“量价齐升”的局面。如何建立多层次的住房供应体系，抓住主要矛盾，采取灵活政策，保护刚需，适度激活合理需求，将成为广州楼市下阶段的主要任务。（作者是知名房产专家）